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注：依照《仲裁法》的要求,，已將當(dāng)事人信息進(jìn)行保密處理

　　烏海仲裁委員會

　　裁 決 書

　　〔2022〕烏仲裁字第x號

　　申 請 人：

　　委托代理人1：

　　委托代理人2：

　　被申請人：

　　法定代表人：

　　委托代理人1：

　　委托代理人2：

　　烏海仲裁委員會（以下簡稱本會）根據(jù)申請人與被申請人簽訂的《商品房買賣合同》中約定的仲裁條款,，及申請人向本會提交的仲裁申請書，于2022年4月26日受理了該合同項(xiàng)下的爭議仲裁案,。

　　本會受理本案后,，及時(shí)向被申請人送達(dá)了仲裁通知書、答辯通知,、仲裁規(guī)則,、仲裁員名冊、申請人提交的仲裁申請書副本及其附件,。被申請人未在規(guī)定的期限內(nèi)提交任何材料,。

　　因雙方未按期共同選定獨(dú)任仲裁員，依據(jù)本會仲裁規(guī)則,，本會主任指定解仲鵬擔(dān)任本案獨(dú)任仲裁員,，于2022年7月4日組成仲裁庭，適用簡易程序?qū)徖肀景浮?/p>

　　仲裁庭審閱了申請人提交的相關(guān)材料,，于2022年7月28日在本會不公開開庭審理了本案,。申請人的特別授權(quán)代理人1、2,，被申請人的特別授權(quán)代理人1,、2均到庭參加了開庭審理。雙方陳述了案情,，向仲裁庭提供了相關(guān)的證據(jù),，回答了仲裁員的提問，并就本案的事實(shí)和法律問題進(jìn)行了陳述和辯論,。根據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第五十一條的規(guī)定,，仲裁庭主持調(diào)解未果。

　　因疫情原因,，經(jīng)獨(dú)任仲裁員申請,，由本會主任批準(zhǔn)，本案審限予以延長。

　　本案已審理完結(jié),。仲裁庭根據(jù)庭審情況和全部證據(jù)材料,，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，作出本裁決?，F(xiàn)將本案案情,、仲裁庭意見和裁決分述如下：

　　一、本案案情

　?。ㄒ唬┥暾埲岁愂?/p>

　　申請人稱：2012年12月12日申請人購買位于某地的被申請人開發(fā)的某小區(qū)某室房屋一套,，建筑面積144.12平方米，總價(jià)款560339元,，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》(以下簡稱條例)第32條規(guī)定:“預(yù)售商品房的購房人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”。被申請人于2014年11月28日將房屋交付使用,，加90日為2015年2月28日起至2020年9月30日為被申請人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)期間,，由于被申請人的原因，申請人未能在本條例第 32條規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書,，故被申請人違約,。《抵頂工程款協(xié)議書》第十條產(chǎn)權(quán)登記 1.甲方應(yīng)當(dāng)在房屋實(shí)際交付乙方后18個月內(nèi),，將辦理權(quán)屬登記需要由甲方提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案,。該約定與本《條例》第32條規(guī)定相悖，應(yīng)當(dāng)按照商品房實(shí)際交付使用90日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)的規(guī)定辦理,，本《條例》并未規(guī)定18個月內(nèi)辦理,。協(xié)議書第十條第2款約定:“因甲方的責(zé)任導(dǎo)致乙方不能在期限內(nèi)取得權(quán)屬證書的，按房屋總價(jià)款萬分之五承擔(dān)違約金,，一次性支付”,。該約定低于申請人造成的損失。申請人要求按照《民法典》第585條第二款規(guī)定:約定的違約金低于造成的損失的,，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少”,。申請人請求依照中國人民銀行金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款逾期違約金賠償,。

　　綜上所述:申請人認(rèn)為被申請人違反《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定，沒有在“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),，并提供必要的證明文件”,。被申請人在條例規(guī)定的90日內(nèi)未提供必要的證明文件違約。有證據(jù)證明被申請人的原因在2020年才提供必要的證明文件違背規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。

　　申請人請求仲裁委員會依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定裁決被申請人賠償給申請人遲延辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)違約金及重復(fù)收取暖氣費(fèi),、辦證費(fèi)共計(jì)313768.04元。

　　庭審中,，申請人當(dāng)庭變更仲裁請求,，變更后的仲裁請求如下：

　　1.裁決被申請人賠償申請人房屋所有權(quán)證書遲延登記轉(zhuǎn)移違約金313768.04元。

　　2.裁決被申請人支付申請人重復(fù)收取暖費(fèi)2633元及辦證費(fèi)80元,。

　　3.裁決被申請人承擔(dān)本案全部仲裁費(fèi)用,。

　　（二）被申請人答辯

　　被申請人辯稱：一,、申請人訴請已超過訴訟時(shí)效,。

　　依據(jù)《抵頂工程款協(xié)議書》第十條第二款：“因甲方的責(zé)任導(dǎo)致乙方不能在期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，按房屋總價(jià)款萬分之五承擔(dān)違約金,，一次性支付”,，由此可以證實(shí)，該債權(quán)為一時(shí)性債權(quán),，從約定或法定的期限屆滿之日次日起計(jì)算訴訟時(shí)效,。根據(jù)協(xié)議第十條第一款約定，甲方應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用過后18個月內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),，2014年11月28日交付房屋,，即從2016年5月28日起開始計(jì)算訴訟時(shí)效，至2019年5月29日訴訟時(shí)效期間屆滿,，現(xiàn)申請人提起仲裁已過訴訟時(shí)效,。

　　二、申請人申請的重復(fù)收取取暖費(fèi)2633元及辦證80元應(yīng)當(dāng)提供其重復(fù)繳納費(fèi)用的相關(guān)證據(jù),，否則我公司不予認(rèn)可,。

　　我公司在辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)過程中，為了為業(yè)主提供方便,，我公司代熱力公司和產(chǎn)權(quán)交易中心等單位收取相關(guān)費(fèi)用,，后將該費(fèi)用交予相關(guān)單位，發(fā)票出具給業(yè)主,，因此在此過程中我公司僅為代收代繳行為,，并未重復(fù)收取。

　　綜上所述,，申請人的仲裁申請沒有事實(shí)和法律依據(jù),，請求仲裁庭依法駁回申請人的仲裁申請，以維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,。

　?。ㄈ┡e證與質(zhì)證

　　申請人向仲裁庭提交以下證據(jù),，且被申請人進(jìn)行了質(zhì)證：

　　證據(jù)一：《抵頂工程款協(xié)議書》一份。證明申請人在2012年12月12日與被申請人簽訂的購買被申請人某小區(qū)某室房屋一套,，房屋買賣事實(shí)存在,。

　　被申請人質(zhì)證意見：對該證據(jù)真實(shí)性不認(rèn)可，證據(jù)為復(fù)印件,，證明目的不認(rèn)可,。無法證明申請人在被申請人處購買房屋一套，僅可證明申請人與被申請人簽訂了一份《抵頂工程款協(xié)議書》,，同時(shí)協(xié)議對逾期辦證的違約責(zé)任及辦證時(shí)間進(jìn)行明確約定,，違約責(zé)任為一次性支付，屬于一時(shí)性債權(quán),。

　　證據(jù)二：2014年11月28日的《房屋交付使用通知》,。證明申請人購買某小區(qū)某室房屋一套，并于2014年11月28日交付申請人使用,，證明交房時(shí)間,。

　　被申請人質(zhì)證意見：對該證據(jù)真實(shí)性、證明目的認(rèn)可,。

　　證據(jù)三：《不動產(chǎn)權(quán)登記書》,。證明被申請人在2020年11月16日為申請人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證登記轉(zhuǎn)移，違約2057天,。

　　被申請人質(zhì)證意見：對該證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可,，證明目的不認(rèn)可。該房屋在2020年5月29日即可辦理產(chǎn)權(quán)登記,，申請人因自身原因未能及時(shí)辦理,，與被申請人無關(guān)。

　　證據(jù)四：人民銀行貸款利率表,。證明2015年10月24日至2020年11月五年期貸款利率為4.9%,。

　　證據(jù)五：中國人民銀行（銀發(fā)〔2003〕251號關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知）。證明關(guān)于罰息利率問題,，由現(xiàn)行按日萬分之五計(jì)收利息,，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收50%-100%。

　　被申請人質(zhì)證意見：對證據(jù)四,、證據(jù)五的真實(shí)性,、證明目的均不認(rèn)可。證據(jù)四與本案無關(guān),；證據(jù)五為中國人民銀行對政策性銀行、股份商業(yè)銀行等的內(nèi)部規(guī)定,，本案不能適用,。

　　證據(jù)六：某有限公司出具的《收款收據(jù)》,。證明2020年6月9日申請人已交暖氣費(fèi)。

　　被申請人質(zhì)證意見：對該份證據(jù)真實(shí)性,、證明目的均不認(rèn)可,。該組證據(jù)只能反應(yīng)2020年-2021年度的房屋繳納過取暖費(fèi)，無法證明繳納人,，無法證明被申請人有重復(fù)收取的行為,。

　　證據(jù)七：某小區(qū)內(nèi)部《收款收據(jù)》。證明被申請人重復(fù)收取暖氣費(fèi),，被申請人沒有收取暖氣費(fèi)的權(quán)利,，應(yīng)予退還。

　　被申請人質(zhì)證意見：對該份證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可,，證明目的不認(rèn)可,。取暖費(fèi)數(shù)額為2633元，與6號證據(jù)中的2767.1元不符,，該部分取暖費(fèi)為2014-2015年度的取暖費(fèi),，并已經(jīng)繳納給供暖公司，不存在重復(fù)收取,。

　　證據(jù)八:某小區(qū)內(nèi)部《轉(zhuǎn)賬收據(jù)》2張,。證明被申請人在2012年12月12日已經(jīng)收取辦證費(fèi)80元，2020年9月30日又收取80元,，證明重復(fù)收費(fèi),，應(yīng)予退還。

　　被申請人質(zhì)證意見：對該證據(jù)真實(shí)性,、證明目的不認(rèn)可,。2012年12月12日收據(jù)從內(nèi)容看為產(chǎn)權(quán)證費(fèi)，申請人已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)證,，且未重新繳納產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi),，因此不屬于重復(fù)收取。2020年9月30日收據(jù),，收款人與被申請人無關(guān),，該證據(jù)與本案無關(guān)。

　　被申請人向仲裁庭提交以下證據(jù),，且申請人進(jìn)行了質(zhì)證：

　　《關(guān)于某小區(qū)項(xiàng)目辦理房屋產(chǎn)權(quán)的意見》,。證明某小區(qū)某號樓工程項(xiàng)目，某市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通過以函代證的方式在2020年5月29日即具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件,。

　　申請人質(zhì)證意見：對該證據(jù)真實(shí)性,、證明目的均不認(rèn)可。這是給自然資源局和不動產(chǎn)登記中心的,，沒有通知我們,，該內(nèi)容不是給申請人的,，與本案沒有關(guān)系。2020年11月才給申請人辦理的房產(chǎn)證,。

　?。ㄋ模徖聿槊?/p>

　　經(jīng)仲裁庭審理后查明：2012年12月12日，申請人與被申請人簽訂一份《抵頂工程款協(xié)議書》,，約定被申請人用其坐落于某小區(qū)某室房屋的總價(jià)款抵頂應(yīng)付申請人的工程款或材料款,；房屋總價(jià)款為648317元，但申請人稱雙方實(shí)際成交價(jià)為560339元,，被申請人亦無異議,，故仲裁庭認(rèn)定案涉房屋總價(jià)款為560339元；上述協(xié)議第十條約定被申請人應(yīng)在房屋實(shí)際交付申請人后18個月內(nèi),，將辦理權(quán)屬登記需由被申請人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案,。如因被申請人的責(zé)任導(dǎo)致申請人不能在期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，按房屋總價(jià)款萬分之五承擔(dān)違約金,，一次性支付,。

　　上述協(xié)議簽訂后，被申請人于2014年11月28日向申請人交付案涉房屋,，申請人于2020年11月16日取得案涉房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書,。申請人認(rèn)為是被申請人的原因?qū)е缕錈o法在期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書，被申請人對因其原因?qū)е律暾埲擞馄谌〉梅课輽?quán)屬證書未提出異議,，只是抗辯申請人的請求已過訴訟時(shí)效,，故仲裁庭對申請人主張的因被申請人原因?qū)е律暾埲宋茨茉谄谙迌?nèi)取得房屋權(quán)屬證書予以采信。

　　另查明：2020年6月9日,，申請人向某有限公司支付2020-2021年度取暖費(fèi)2767.1元,；2020年9月30日，申請人向被申請人支付2633元取暖費(fèi),，被申請人抗辯稱該筆取暖費(fèi)是其代申請人繳納的2014-2015年度的取暖費(fèi),，申請人認(rèn)為其不應(yīng)繳納2014-2015年度的取暖費(fèi)，但無證據(jù)證明該主張,，亦無證據(jù)證明該筆取暖費(fèi)是重復(fù)支付2020-2021年度取暖費(fèi),，故仲裁庭對申請人主張的重復(fù)支付取暖費(fèi)不予采信。

　　再查明：2012年12月12日,，申請人向被申請人支付80元,；申請人稱其于2020年9月30日還向被申請人支付過80元辦證費(fèi)，但其提供的收據(jù)無法體現(xiàn)收款人為被申請人,，故仲裁庭對申請人主張的重復(fù)支付辦證費(fèi)不予采信,。

　　以上事實(shí)有申請人提供的《抵頂工程款協(xié)議書》《房屋交付使用通知》《不動產(chǎn)權(quán)證書》《收據(jù)》及申請人與被申請人的當(dāng)庭陳述為證。

　　二,、仲裁庭意見

　?。ㄒ唬╆P(guān)于合同效力的問題

　　仲裁庭認(rèn)為,，申請人與被申請人簽訂的《抵頂工程款協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且內(nèi)容和形式不違反法律規(guī)定,，仲裁庭確認(rèn)為合法有效的合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行,。

　?。ǘ╆P(guān)于訴訟時(shí)效的問題

　　被申請人對其違約行為并未提出異議，但抗辯稱雙方協(xié)議中約定的違約金為一時(shí)性債權(quán),，自被申請人違約之日起至今已超過三年,，故申請人的仲裁請求已過訴訟時(shí)效。仲裁庭認(rèn)為,，申請人仲裁請求主張的并非雙方協(xié)議書中約定的一時(shí)性房屋總價(jià)萬分之五的違約金,，而是請求仲裁庭參照銀行貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)，按照被申請人實(shí)際違約天數(shù)計(jì)算至申請人取得案涉房屋不動產(chǎn)權(quán)證書之日即2020年11月16日的違約金,。因被申請人的違約行為一直持續(xù)至申請人取得案涉房屋不動產(chǎn)權(quán)證書之日,，故申請人仲裁請求的違約金直至2020年11月16日才得以確定，該日期距申請人提出仲裁申請之日并未超過訴訟時(shí)效,，故仲裁庭對被申請人的訴訟時(shí)效抗辯不予支持,。

　　（三）關(guān)于調(diào)整違約金的問題

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條的規(guī)定,，約定的違約金低于造成的損失的,，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。本案中雙方在《抵頂工程款協(xié)議書》中約定的被申請人違約導(dǎo)致申請人無法按期取得房屋權(quán)屬證書時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約金為房屋總價(jià)的萬分之五,，即280元（560339元×5?）,，該違約金數(shù)額既難以彌補(bǔ)被申請人違約導(dǎo)致申請人常年無法取得房屋權(quán)屬證書的損失，亦難以起到警示,、督促被申請人作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極履行自己在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,，對廣大購房者應(yīng)盡的合同義務(wù)的作用，故仲裁庭對申請人請求調(diào)整違約金的主張予以支持,。至于被申請人的上述違約行為給申請人造成的損失如何認(rèn)定的問題,，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條第二款的規(guī)定，逾期辦證的損失數(shù)額難以確定的,，可以按照已付購房款總額,，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。據(jù)此,，仲裁庭酌情按照已付購房款總額560339元,，參照被申請人違約時(shí)中國人民銀行公布的三至五年期銀行貸款基準(zhǔn)利率對本案被申請人應(yīng)承擔(dān)的違約金進(jìn)行調(diào)整。因雙方簽署的《抵頂工程款協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思表示且不違反效力性強(qiáng)制性法律規(guī)定,，系合法有效的合同,，根據(jù)該協(xié)議的約定,，被申請人應(yīng)當(dāng)在房屋實(shí)際交付申請人后18個月內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由被申請人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，故被申請人自2016年5月28日起違約,，至申請人取得案涉房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書之日即2020年11月16日,，被申請人違約導(dǎo)致申請人逾期取得房屋權(quán)屬證書共計(jì)1634天。經(jīng)查,，2016年中國人民銀行公布的三至五年期銀行貸款基準(zhǔn)利率為4.75%/年,。綜上，經(jīng)仲裁庭酌情調(diào)整后,，被申請人應(yīng)支付申請人房屋所有權(quán)證書遲延登記轉(zhuǎn)移違約金119152.63元（560339元×4.75%/365天×1634天）,。

　　（四）關(guān)于申請人主張的重復(fù)支付的取暖費(fèi)及辦證費(fèi)

　　仲裁庭認(rèn)為,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對自己的主張?zhí)峁┳C據(jù),。本案中，申請人提供的2020年9月30日向被申請人支付2633元的取暖費(fèi)的收據(jù)未體現(xiàn)繳費(fèi)年度,，不能證明此款與申請人提供的其向某有限公司支付的2020-2021年度2767.1元的取暖費(fèi)是重復(fù)繳費(fèi),，且在被申請人抗辯該2633元是被申請人為申請人墊付的2014-2015年度的取暖費(fèi)時(shí)，申請人亦不能對其不應(yīng)支付2014-2015年度取暖費(fèi)以及在其已經(jīng)繳納2767.1元取暖費(fèi)后仍自愿向被申請人支付取暖費(fèi)的事實(shí)做出合理解釋,，故仲裁庭對申請人的該項(xiàng)仲裁請求不予支持,；申請人提供的2020年9月30日的80元辦證費(fèi)收據(jù)中的收款人無法識別，不能證明此款系支付給被申請人,，被申請人亦不認(rèn)可收到此款,，故仲裁庭對申請人該項(xiàng)仲裁請求不予支持。

　　三,、裁 決

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條,、第六十條、第一百零七條,、第一百一十四條之規(guī)定,，裁決如下：

　　（一）被申請人支付申請人房屋所有權(quán)證書遲延登記轉(zhuǎn)移違約金119152.63元,；

　?。ǘg回申請人其他仲裁請求；

　?。ㄈ┍景钢俨觅M(fèi)9825元（申請人已預(yù)交）,，由被申請人承擔(dān)3731元，由申請人承擔(dān)6094元,。

　　上述（一）（三）項(xiàng)裁決共計(jì)122883.63元,，自本裁決書送達(dá)之日起十日內(nèi)由被申請人向申請人一次性付清。

　　本裁決為終局裁決，裁決書自作出之日起發(fā)生法律效力,。

　　獨(dú)任仲裁員：解仲鵬

　　二〇二二年九月二十七日

　　書  記  員：崔  超