各區(qū)人民政府,，市府各部門，各企事業(yè)單位：
為切實加強和規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,，促進物業(yè)服務(wù)業(yè)健康有序發(fā)展,，根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府關(guān)于加強物業(yè)管理促進物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見（試行）》（內(nèi)政發(fā)〔2015〕91號）精神，現(xiàn)就加強物業(yè)管理,、促進物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展提出如下意見,。
一、充分認(rèn)識加強物業(yè)管理促進物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要性和緊迫性
物業(yè)服務(wù)業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分,，也是現(xiàn)代城市管理的重要內(nèi)容,。加強物業(yè)管理，促進物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展，對于改善人居環(huán)境,、提高居民生活質(zhì)量,、創(chuàng)新社會管理、促進社會和諧穩(wěn)定具有十分重要的意義,。各區(qū),、各有關(guān)部門要切實轉(zhuǎn)變觀念，提高認(rèn)識,，站在統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局,，協(xié)調(diào)推進“四個全面”戰(zhàn)略布局的高度，強化服務(wù)意識,，落實扶持政策,，規(guī)范服務(wù)市場，減輕物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān),，提高物業(yè)企業(yè)發(fā)展水平和能力,，努力構(gòu)建業(yè)務(wù)完備、服務(wù)優(yōu)質(zhì),、競爭有序,、管理規(guī)范的物業(yè)服務(wù)新體系,。
二,、進一步明確我市物業(yè)管理的目標(biāo)任務(wù)
到2020年，全市住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到95%以上,，新建住宅小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋,，老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理覆蓋率達到70%以上，非住宅物業(yè)管理覆蓋率達到50%以上,，其中,，新建非住宅物業(yè)管理覆蓋率達到70%以上；新增自治區(qū)物業(yè)管理示范項目2個以上,、自治區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀項目5個以上,、烏海市物業(yè)管理優(yōu)秀項目7個以上；物業(yè)服務(wù)費收繳率在2017年的基礎(chǔ)上每年提高3個百分點以上,，物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主的總體滿意率達到90%以上,；培育年營業(yè)收入1000萬元以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)5家；加快推進我市“智慧小區(qū)”建設(shè),，力爭實現(xiàn)全覆蓋,；物業(yè)服務(wù)企業(yè)全部實現(xiàn)包含業(yè)主檔案、維修檔案,、圖紙檔案,、會計檔案等內(nèi)容的電子建檔;設(shè)立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)覆蓋率達到70%以上。啟動為期3年的“物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提升年”活動。
三,、不斷完善物業(yè)四級管理體制
按照“重心下移,、條塊結(jié)合、屬地管理”的原則,，全面落實“市,、區(qū)、街道（鎮(zhèn)）,、社區(qū)”四級物業(yè)管理體系,，各級物業(yè)行政主管部門機構(gòu)、人員,、經(jīng)費落實到位,，職責(zé)明確，協(xié)調(diào)配合,，充分發(fā)揮各區(qū),、各街道辦和社區(qū)在物業(yè)管理服務(wù)工作中的主要作用。
市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。成立市物業(yè)管理中心,，主要協(xié)助市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)開展全市物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)工作。
區(qū)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,，業(yè)務(wù)接受市物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督,，專職工作人員不少于5人。
街道辦事處協(xié)助區(qū)物業(yè)行政主管部門做好本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉和換屆工作,，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé),，協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛,，專職工作人員不少于2人,。
居民委員會、社區(qū)協(xié)助街道辦事處做好物業(yè)管理有關(guān)工作,，專門工作人員不少于1人,。
四、規(guī)范前期物業(yè)招投標(biāo)管理和物業(yè)項目承接查驗工作
市,、區(qū)物業(yè)行政主管部門要進一步健全完善物業(yè)管理項目的招投標(biāo)制度和相關(guān)工作機制,，選擇物業(yè)管理方面的專家組成物業(yè)項目招投標(biāo)專家?guī)臁Ｐ陆ㄗ≌^(qū)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項目所在地的區(qū)物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督下,，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù),。投標(biāo)人少于3人或者物業(yè)建筑規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作,，應(yīng)在辦理商品房預(yù)售許可證之前完成，中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提前介入,，參與工程建設(shè)綜合驗收,。引導(dǎo)和規(guī)范有條件的工廠、醫(yī)院,、學(xué)校,、商場等采用公開招標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行專業(yè)化服務(wù)。只承接非住宅物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，在招投標(biāo)時要承擔(dān)一定面積比例的住宅物業(yè)項目,。
開發(fā)建設(shè)單位要按照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委《關(guān)于規(guī)范我市物業(yè)承接查驗工作的通知》（烏建委政字〔2017〕6號）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)，將項目開發(fā)建設(shè)圖紙,、資料等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，要做好物業(yè)共用部位,、公用設(shè)施等有關(guān)事項的查驗登記工作,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，向項目所在區(qū)物業(yè)行政主管部門辦理承接查驗備案手續(xù),。
五,、加快推進老舊住宅小區(qū)綜合整治改造
堅持政府主導(dǎo)，各區(qū)和有關(guān)部門要對老舊住宅小區(qū)進行全面摸底,、分類建檔,、統(tǒng)籌分類、區(qū)別對待,，根據(jù)老舊住宅小區(qū)不同情況分別制定不同改造方案,，利用3年時間，重點對老舊住宅小區(qū)的門禁系統(tǒng),、管網(wǎng)管線、綠化硬化,、節(jié)能改造和內(nèi)外環(huán)境進行綜合整治改造,，逐步完成改造任務(wù)。加大資金投入力度,，按照市,、區(qū)財政1:1的比例安排資金對老舊小區(qū)逐年予以改造，發(fā)揮政府投入的支撐主導(dǎo)作用,。各區(qū)要落實責(zé)任,，將任務(wù)派發(fā)到街道辦事處、社區(qū),，充分調(diào)動業(yè)主積極性,，讓業(yè)主參與到小區(qū)改造中，對業(yè)主參與積極性高的給與優(yōu)先改造，同時要組織好老舊住宅小區(qū)的二次供水設(shè)備,、換熱站,、箱式變壓器、消防設(shè)備及相關(guān)管線移交相關(guān)責(zé)任單位的工作,。對整治改造后的老舊住宅小區(qū),，按照屬地管理原則，實行市場化的物業(yè)管理或推行準(zhǔn)物業(yè)管理,，力爭實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋,。對接管改造后老舊住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在年底考核中評優(yōu)的，享受新建小區(qū)優(yōu)先投標(biāo)權(quán),，對其服務(wù)的物業(yè)項目在創(chuàng)建自治區(qū),、市級優(yōu)秀示范項目時，給予優(yōu)先推薦,，同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施,、共用部位的維護保養(yǎng)工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居委會要做好老舊住宅小區(qū)改造資料的統(tǒng)一建檔管理工作,。
六,、加強住宅專項維修資金交存、使用和監(jiān)管工作
各級物業(yè)行政主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行住建部《住宅專項維修資金管理辦法》,，加強對住宅專項維修資金交存,、使用和管理的日常監(jiān)督檢查。各區(qū)物業(yè)行政主管部門要利用銀行設(shè)立的維修資金專戶,，以物業(yè)管理區(qū)域或者以幢為單位設(shè)賬,，按房屋門戶號設(shè)立分賬，實行業(yè)主個人專戶交存維修資金制度,，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位不得代收住宅專項維修資金,。各區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)本著方便快捷、應(yīng)急使用優(yōu)先的原則,，進一步簡化住宅專項維修資金使用審批條件程序,，采取委托表決、集合表決,、默認(rèn)表決,、異議表決四種方式解決業(yè)主“雙三分之二”表決難題，對屋面漏雨,、管道堵塞或破裂,、單元門損壞、電梯停運,、消防系統(tǒng)故障,、地下車庫雨水倒灌以及其它可能造成人身安全事故的緊急維修事項,，經(jīng)業(yè)主委員會（沒有成立業(yè)主委員會的由社區(qū)或居民委員會）現(xiàn)場查驗確認(rèn)后，可直接申請使用,。各區(qū)要對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位代收住宅專項維修資金情況進行全面清理,，對存在的欠繳、挪用等損害購房者權(quán)益問題,，制定相應(yīng)辦法于2018年6月底前解決,，進一步嚴(yán)格住宅專項維修資金收繳工作，確保資金安全,。同時,，根據(jù)烏海市住宅建筑安裝工程最新的每平方米造價，適時調(diào)整住宅專項維修資金繳存比例,。
七,、進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費機制
保障性住房物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，市發(fā)改部門要會同住建部門每3年對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進行評估,，并根據(jù)評估結(jié)果適時進行調(diào)整,。普通住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)服務(wù)收費本著業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雙方平等,、協(xié)商,、共贏的原則實行市場調(diào)節(jié)價，屬前期物業(yè)管理的,，由建設(shè)單位（產(chǎn)權(quán)單位）與物業(yè)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定,；成立業(yè)委會的，由業(yè)委會與物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行,。對于一年以上無人居住的空置住房,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位或業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費比例，原則上不高于應(yīng)繳物業(yè)服務(wù)費的70%,。對無故惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主,，街道、社區(qū)居委會,、業(yè)主委員會,、物業(yè)企業(yè)要形成合力，共同督促其限期交納,，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主在小區(qū)內(nèi)公示,，并通知所在單位催繳,，也可以向人民法院起訴，依法解決,。
八,、繼續(xù)推進“智慧小區(qū)”建設(shè)
按照市人民政府《關(guān)于加快推進“智慧小區(qū)”建設(shè)實施方案的通知》（烏海政辦發(fā)〔2015〕38號）,，繼續(xù)推進“智慧小區(qū)”建設(shè)。各區(qū)要加大力度,、抓好落實,、抓出成效，調(diào)動物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與的積極性,，建立定期協(xié)調(diào)工作機制,，及時解決工作中存在的問題，在已建設(shè)改造的116個小區(qū)的經(jīng)驗基礎(chǔ)上,，逐步實現(xiàn)全覆蓋,。
九、進一步規(guī)范住宅小區(qū)召開業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的程序
各區(qū)物業(yè)行政主管部門,、各街道辦要嚴(yán)格按照住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號）規(guī)定的程序,，開展住宅小區(qū)業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會選舉工作。對于有條件的住宅小區(qū),，可以使用業(yè)主微信投票系統(tǒng),，采取試點先行、典型引路的辦法,，規(guī)范業(yè)委會選舉和業(yè)主大會召開程序,，切實開辟一條物業(yè)管理服務(wù)的新思路、新方法,。
十,、繼續(xù)做好物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解工作
按照內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳《關(guān)于建立物業(yè)接訪日制度推進物業(yè)管理服務(wù)工作規(guī)范發(fā)展的通知》（內(nèi)建房〔2017〕182號）精神，市,、區(qū)物業(yè)行政主管部門要全面落實物業(yè)接訪日制度,，按照文件要求定期深入到住宅小區(qū)，面對面地接訪,，切實解決群眾的實際問題,，保護業(yè)主的權(quán)益，建立物業(yè)接訪日的常態(tài)化機制,。同時,，繼續(xù)推廣和做好人民大調(diào)解工作，將物業(yè)矛盾糾紛化解在萌芽狀態(tài),。
十一,、建立健全行業(yè)誠信體系
各級物業(yè)行政主管部門要建立物業(yè)企業(yè)誠信檔案管理辦法，搭建包括基本信息,、良好行為信息,、不良行為信息三項內(nèi)容的物業(yè)企業(yè)誠信檔案和信息發(fā)布平臺，并及時向社會發(fā)布企業(yè)誠信信息和不良信用記錄,。各區(qū)物業(yè)行政主管部門需定期對轄區(qū)內(nèi)的企業(yè)誠信行為進行核實,，并整理資料報送到市物業(yè)行政主管部門,，市物業(yè)行政主管部門在保證公正、公平,、公開的原則基礎(chǔ)上制定考核辦法,、建立紅黑名單，根據(jù)各區(qū)情況綜合對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息進行綜合匯總評定,，確定信用等級,。對于信用等級較低、服務(wù)較差,、投訴較多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共媒體進行通報,，對信用等級高、業(yè)績優(yōu)秀,、業(yè)主滿意率高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表彰,，發(fā)揮典型示范帶頭作用。
十二,、加大政策扶持力度
認(rèn)真落實《內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府關(guān)于加強物業(yè)管理促進物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見（試行）》（內(nèi)政發(fā)〔2015〕91號）文件的各項補貼扶持政策,，對接管老舊住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)，與業(yè)主委員會簽訂3年以上物業(yè)服務(wù)合同,，在服務(wù)期限內(nèi)業(yè)主滿意率達到80%以上的,，由項目所在地的區(qū)人民政府給予獎勵，連續(xù)獎勵3年,，以鼓勵企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任,；同時，加大對創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)物業(yè)企業(yè)的獎勵力度,，對獲得自治區(qū)級物業(yè)管理示范,、優(yōu)秀項目，由項目所在地的區(qū)人民政府給予一次性獎勵,。市,、區(qū)財政每年要列支專項資金，用于人員培訓(xùn),、舉辦各項賽事活動,、獎勵優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各類費用支出。對住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)用房和公用設(shè)施設(shè)備的維護管理,，保潔,、綠化、公共照明等物業(yè)服務(wù)過程中的用水,、用電,、用氣、用熱價格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r格執(zhí)行,。同時,，稅務(wù)部門要落實物業(yè)服務(wù)相關(guān)減免扶持政策。
十三,、強化目標(biāo)監(jiān)督考核
繼續(xù)將物業(yè)管理工作納入對各區(qū),、各有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)班子年度績效考核目標(biāo)，各區(qū),、各有關(guān)部門要鞏固“物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范年”活動的各項成果,，市住建委要強化監(jiān)督檢查，認(rèn)真做好物業(yè)管理工作日常監(jiān)督檢查和年度總結(jié)工作,，建立“市,、區(qū)、街道（鎮(zhèn)）”層層考核機制,。
十四,、加大物業(yè)宣傳力度
繼續(xù)加大人力、物力,、財力投入,，利用各種新聞媒體，多渠道,、多層次,、多形式開展《物業(yè)管理條例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為準(zhǔn)則》,、《居住物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)法規(guī)政策的宣傳教育活動,，使更多的居民深入了解物業(yè)管理、關(guān)注物業(yè)管理,，正確行使業(yè)主權(quán)利,，積極履行業(yè)主義務(wù)，自覺執(zhí)行,、遵守和維護相關(guān)法律法規(guī),，營造關(guān)心支持物業(yè)管理的良好氛圍，引導(dǎo)市民樹立正確的消費理念,，提高對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識,。
2018年3月28日
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