一,、項(xiàng)目背景及依據(jù)
為加快建立全市自然資源公示價(jià)格體系,，繼續(xù)完善規(guī)范城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)體系,，有效發(fā)揮價(jià)格的杠桿作用,，按照《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開(kāi)展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》及《內(nèi)蒙古自治區(qū)自然資源廳關(guān)于建立內(nèi)蒙古自治區(qū)自然資源公示價(jià)格體系和通報(bào)6年以上未更新基準(zhǔn)地價(jià)的旗縣的通知》文件要求,，烏海市有序組織開(kāi)展標(biāo)定地價(jià)制訂工作,。在2020年11月底前完成集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制訂工作,。
二,、目的意義
為了貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)土地管理法》,，科學(xué)量化區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地質(zhì)量及其分布，建立農(nóng)用地等,、級(jí),、價(jià)的體系，科學(xué)量化和評(píng)價(jià)農(nóng)用地質(zhì)量級(jí)別,，根據(jù)各級(jí)別進(jìn)行定價(jià),，為土地整理、耕地占補(bǔ)平衡,、基本農(nóng)田保護(hù),、農(nóng)用地估價(jià)及其他有關(guān)土地管理工作價(jià)格提供質(zhì)量級(jí)別參考和價(jià)格依據(jù)。其成果對(duì)于制定土地政策,，促進(jìn)土地合理利用,，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，發(fā)揮土地效益提供重要的科學(xué)依據(jù),。
三,、農(nóng)用地分等定級(jí)與估價(jià)的基本概念
1、農(nóng)用地分等：在全國(guó)范圍內(nèi),，按照標(biāo)準(zhǔn)耕作制度,，在自然質(zhì)量條件、平均土地利用條件,、平均土地經(jīng)濟(jì)條件下,，根據(jù)規(guī)定的方法和程序進(jìn)行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評(píng)定，劃分農(nóng)用地等別,。
2,、農(nóng)用地定級(jí)：在旗（縣）行政區(qū)內(nèi)，依據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量的自然因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素,，根據(jù)地方土地管理和實(shí)際情況需要,，遵照與委托方要求相一致的原則，即主要考慮定級(jí)目的,，按照規(guī)定的方法和程序進(jìn)行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評(píng)定,，劃分農(nóng)用地級(jí)別,。目前開(kāi)展分等和定級(jí)的對(duì)象都是特指耕地。
3,、農(nóng)用地分等和定級(jí)區(qū)別：農(nóng)用地分等和農(nóng)用地定級(jí)都是對(duì)農(nóng)用地質(zhì)量進(jìn)行綜合評(píng)定的工作,，二者既有聯(lián)系又有區(qū)別。一是農(nóng)用地分等是農(nóng)用地定級(jí)的基礎(chǔ),，二是農(nóng)用地的等別要求在全國(guó)范圍內(nèi)具有可比,，農(nóng)用地的級(jí)別要求在縣域內(nèi)可比,。分等和定級(jí)有內(nèi)在的聯(lián)系,，分等是修正法定級(jí)的基礎(chǔ),，分等因素和定級(jí)因素如果相同，可以采取一致的量化標(biāo)準(zhǔn),。級(jí)別不是等別續(xù)分,，而是各自成為兩個(gè)具有彼此相關(guān)性的不同質(zhì)量表述體系。
4,、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)：是指縣（市）政府根據(jù)需要針對(duì)農(nóng)用地不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域,，按照不同利用類(lèi)型，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日的平均價(jià)格,。
5,、農(nóng)用地定級(jí)與估價(jià)的關(guān)系：土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算兩者之間既緊密聯(lián)系，又有一定的差異,。兩者均是對(duì)土地質(zhì)量的一種評(píng)價(jià),，定級(jí)是對(duì)土地質(zhì)量物質(zhì)性的評(píng)價(jià)，評(píng)定的是土地使用價(jià)值,；估價(jià)是對(duì)土地質(zhì)量經(jīng)濟(jì)性的評(píng)價(jià),，評(píng)定的是使用價(jià)值在市場(chǎng)上反映出的價(jià)格。土地定級(jí)可直觀地反映出土地質(zhì)量的優(yōu)劣,，級(jí)別越高,，土地的利用價(jià)值越高，經(jīng)濟(jì)效益越好,。但是,，定級(jí)不能直接反映出土地質(zhì)量和差異給土地所有者或使用者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)上的收益差異。土地估價(jià)可直接反映土地經(jīng)濟(jì)效益在區(qū)位上的差異,。因此,，土地定級(jí)是土地估價(jià)的基礎(chǔ)，估價(jià)應(yīng)建立在定級(jí)的基礎(chǔ)上,。同時(shí),，估價(jià)的結(jié)果又可以反過(guò)來(lái)驗(yàn)證定級(jí)、修正定級(jí)的結(jié)果和邊界。由此可見(jiàn),，兩者的關(guān)系是相輔相承的,，兩項(xiàng)工作應(yīng)同時(shí)考慮，同步進(jìn)行,。
四、工作內(nèi)容
根據(jù)農(nóng)用地的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性,，對(duì)農(nóng)用地的質(zhì)量?jī)?yōu)劣進(jìn)行綜合,、定量評(píng)定，并劃分級(jí)別,。農(nóng)用地定級(jí)成果要求在縣域范圍內(nèi)具有可比性,。
具體的任務(wù)是：
1.根據(jù)烏海市三區(qū)農(nóng)用地自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況等進(jìn)行土地級(jí)別的評(píng)定,；
2.在級(jí)別評(píng)定結(jié)果的基礎(chǔ)上評(píng)估出各級(jí)別農(nóng)用地的基準(zhǔn)地價(jià),；
3.建立烏海市三區(qū)農(nóng)用地地價(jià)修正體系。
五,、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵
1.估價(jià)基準(zhǔn)日：2020年12月31日,；
2.土地權(quán)利：農(nóng)用地使用權(quán)價(jià)格；
3.年限：30年期,；
4.用地類(lèi)型：水澆地,；
5.耕作制度：一年一熟；
6.市場(chǎng)程度：正常市場(chǎng)條件（平均土地面生產(chǎn)力水平,、正常農(nóng)用地利用水平）,；
7.配套程度：級(jí)別內(nèi)平均水平的農(nóng)用地設(shè)施配套程度。
六,、成果測(cè)算
1,、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)定級(jí)主要是采用因素法，選取對(duì)農(nóng)用地級(jí)別有顯著影響的因素,，按照《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》中所規(guī)定的技術(shù)方法進(jìn)行因素量化,，得到農(nóng)用地定級(jí)指數(shù)，最后根據(jù)定級(jí)指數(shù)劃分農(nóng)用地級(jí)別,。
2,、農(nóng)用地估價(jià)是在農(nóng)用地定級(jí)的基礎(chǔ)上，采用樣點(diǎn)地價(jià)平均法與定級(jí)指數(shù)模型法評(píng)估確定在2020年12月31日不同地類(lèi)的耕地基準(zhǔn)地價(jià),。其總體思路：分地類(lèi)以各級(jí)別農(nóng)用地為均質(zhì)地域,，針對(duì)農(nóng)用地不同級(jí)別，通過(guò)選取一定數(shù)量的投入產(chǎn)出樣點(diǎn),，采用收益還原法計(jì)算各級(jí)別樣點(diǎn)的地價(jià),，然后通過(guò)樣點(diǎn)地價(jià)平均法和定級(jí)指數(shù)模型法計(jì)算得出各均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價(jià)
七、實(shí)施范圍
烏海市海勃灣區(qū),、海南區(qū)及烏達(dá)區(qū)范圍,。
八,、成果應(yīng)用
1、在耕地占補(bǔ)平衡中的應(yīng)用,；
2,、在土地利用總體規(guī)劃中的應(yīng)用；
3,、在農(nóng)村地籍管理中的應(yīng)用,；
4、在農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用,；
5,、在土地開(kāi)發(fā)整理中的應(yīng)用；
6,、在征地補(bǔ)償制度改革中的應(yīng)用,。
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