《烏海市住宅物業(yè)管理條例（草案）》已經(jīng)市九屆人大常委會第三十五次會議第一次審議通過。為了進一步提高立法質(zhì)量,，廣泛征求社會各界意見，現(xiàn)將條例草案向社會公開征求意見，歡迎社會各界人士踴躍參與,、積極建言獻策。意見建議請于12月12日前,，以信件,、傳真,、電子郵件、網(wǎng)站留言等方式反饋烏海市人大常委會法制工作委員會,。
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2021年11月12日
烏海市住宅物業(yè)管理條例(草案)
第一章 總 則
第一條【立法目的】為了規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護業(yè)主和物業(yè)服務人的合法權益，營造良好的生活環(huán)境,，根據(jù)《中華人民共和國民法典》,、國務院《物業(yè)管理條例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》等有關法律,、法規(guī),，結合我市實際，制定本條例,。
第二條【適用范圍】本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及監(jiān)督活動,，適用本條例。
第三條【市場規(guī)則】物業(yè)管理相關主體應當遵守權責一致,、質(zhì)價相符,、公平公開的物業(yè)管理市場規(guī)則，維護享受物業(yè)服務并依法付費的市場秩序,，優(yōu)化市場環(huán)境,。
第四條【體制機制】市、區(qū)人民政府應當建立物業(yè)管理資金投入保障機制,，加強老舊小區(qū)改造,，在具備條件住宅小區(qū)設置充電樁，為條件成熟的步梯樓加裝電梯,，對配套設施不全,、不具備物業(yè)管理條件的物業(yè)區(qū)域進行綜合治理，逐步實現(xiàn)住宅區(qū)域物業(yè)管理全覆蓋,。
市,、區(qū)人民政府應當推動住宅物業(yè)管理服務向居住社區(qū)、小區(qū)延伸,，制定部門權責清單,，全面開展行政執(zhí)法進小區(qū)，適時開展聯(lián)合執(zhí)法,。
區(qū)人民政府應當在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設立物業(yè)管理專門機構,，配備物業(yè)管理專職人員，并落實工作經(jīng)費,。
第五條【黨建引領】 建立黨領導下的住宅物業(yè)管理機制,，推進物業(yè)服務黨建全覆蓋，推動物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會,、物業(yè)管理委員會中成立黨組織,，發(fā)揮黨建引領作用。新成立業(yè)主委員會中共黨員占半數(shù)以上,。
將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入基層社會治理體系,，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理重大問題，構建黨建引領,、政府主導,、行業(yè)自律、居民自治,、專業(yè)服務,、多方參與，協(xié)商共建的物業(yè)管理工作格局,。
第六條【黨建引領】 建立社區(qū),、街道、行業(yè)黨組織引領下的物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解機制,，依托黨建聯(lián)席會,、議事會、懇談會等,，積極促進物業(yè)管理矛盾糾紛就地化解,。
設立物業(yè)糾紛人民調(diào)節(jié)組織，構建物業(yè)糾紛人民調(diào)解,、行政調(diào)解,、司法調(diào)解“三調(diào)聯(lián)動”工作機制，重點調(diào)解物業(yè)服務人與業(yè)主以及業(yè)主之間的矛盾糾紛,。
第七條【突發(fā)事件應對】發(fā)生突發(fā)緊急事件時，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當落實上級人民政府依法采取的各項應急措施,，指導物業(yè)服務人開展相應級別的應急工作,，并給予物資和資金支持。
物業(yè)服務人應當按照要求服從政府統(tǒng)一指揮,，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導下積極配合居民委員會（村民委員會）開展工作,，依法落實應急預案和各項應急措施。
第八條【行業(yè)自律】物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法制定和組織實施自律性規(guī)范,，實行自律管理,，編制團體標準、調(diào)解行業(yè)糾紛,，組織業(yè)務培訓,，維護企業(yè)合法權益，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。
鼓勵物業(yè)管理專業(yè)評估機構和人員為物業(yè)管理相關主體提供咨詢,、培訓,、評價、檢驗,、監(jiān)督等服務,。
第九條【職責分工】市住房和城鄉(xiāng)建設管理部門是本市住宅物業(yè)管理行政主管部門，履行下列職責：
（一）貫徹執(zhí)行國家,、自治區(qū)物業(yè)管理相關法律法規(guī),，研究制定本市物業(yè)管理相關政策、制度并組織實施,；
（二）指導和監(jiān)督區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設管理部門開展物業(yè)管理工作,；
（三）制定臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,、物業(yè)服務合同等示范文本和相關行業(yè)標準,；
（四）組織開展物業(yè)管理相關法律、法規(guī)的宣傳和培訓,；
（五）協(xié)同相關部門實施物業(yè)管理方面的監(jiān)督管理職責,。
第十條【職責分工】區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設管理部門是本轄區(qū)住宅物業(yè)管理行政主管部門，履行下列職責：
（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關政策和制度,；
（二）負責依法劃定,、調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域；
（三）指導和監(jiān)督前期物業(yè)管理招標投標,、物業(yè)承接查驗,、維修資金使用等物業(yè)管理活動；
（四）組織對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會,、物業(yè)管理委員會委員開展培訓,；
（五）指導街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）實施與物業(yè)管理相關的工作；
（六）協(xié)同相關部門落實物業(yè)管理方面的監(jiān)督管理職責,。
第十一條【職責分工】街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）履行下列職責：
（一）組織,、指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆和物業(yè)管理委員會組建,，并辦理相關備案手續(xù),；
（二）指導、監(jiān)督業(yè)主大會,、業(yè)主委員會,、物業(yè)管理委員會依法履行職責；
（三）參加物業(yè)承接查驗,，指導,、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管；
（四）指導、監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行義務,，調(diào)處物業(yè)服務糾紛,，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動,。
居民委員會（村民委員會）在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導下開展具體工作,，建立黨建引領下的物業(yè)管理協(xié)商共治機制；就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項向業(yè)主大會,、業(yè)主委員會進行詢問,，引導規(guī)范運作；指導,、監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行義務,，調(diào)解物業(yè)服務糾紛。
第十二條【職責分工】市,、區(qū)人民政府發(fā)展和改革,、公安、自然資源,、城市管理綜合執(zhí)法,、市場監(jiān)督、消防救援等部門按各自的職責,，協(xié)同物業(yè)管理行政主管部門實施本條例,。
（一）市住房和城鄉(xiāng)建設管理部門會同市發(fā)展和改革部門共同制定本市住宅物業(yè)管理收費管理辦法，就保障性住房物業(yè)服務收費制定基準價格及浮動幅度,，并建立動態(tài)調(diào)整機制,。
（二）市、區(qū)公安部門負責對本市住宅物業(yè)的治安和違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活的行為進行管理,；對違反規(guī)定出租房屋和從建筑物中拋擲物品以及對制造,、儲存、使用,、處置爆炸性,、毒害性、放射性,、腐蝕性物質(zhì)、傳染病病原體,、危險物質(zhì)等行為進行管理,。
（三）市、區(qū)自然資源管理部門負責在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時,，按照要求對物業(yè)管理用房的配置情況進行審核,。
（四）市、區(qū)人民政府城市管理綜合執(zhí)法部門應當對住宅物業(yè)存在下列行為的單位或個人進行管理：
1.損壞、擅自拆改建筑物承重結構,、主體結構,；
2.擅自利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營,；
3.違法搭建建筑物,、構筑物、障礙物或者私挖地下空間,；
4.擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途,；
5.侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施,；
6.擅自拆改供水,、排水等管線；
7.違反規(guī)定制造超標噪音和光污染,、擅自焚燒垃圾造成環(huán)境污染,、超標排放油煙、廢氣,、廢水等,。
（五）市、區(qū)人民政府市場監(jiān)督管理部門負責對物業(yè)服務人不按照合同約定收取費用,、物業(yè)服務質(zhì)價不符等行為進行管理,。
（六）市、區(qū)消防救援部門應當對住宅物業(yè)存在下列行為的單位或個人進行管理：
1.擅自通過設置地鎖,、石墩,、柵欄等障礙物和亂停車輛以及亂堆亂放雜物等方式，占用,、堵塞,、封閉消防通道、疏散通道,；
2.損壞消防設施,；
3.違規(guī)私拉電線、電纜為電動汽車,、電動自行車,、電動摩托車和電動三輪車等充電。
第二章 前期物業(yè)管理
第十三條【物業(yè)區(qū)域備案】新建物業(yè)出售前,，建設單位應當持建設用地規(guī)劃許可證和規(guī)劃總平面圖等相關文件到區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設管理部門進行物業(yè)管理區(qū)域備案,。
第十四條【區(qū)域劃分原則】物業(yè)管理區(qū)域應當遵循規(guī)劃在先、自然分割,、功能完善,、便民利民的原則,，結合物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模,、社區(qū)治理等因素,，具體按照以下規(guī)定劃定：
（一）建設用地規(guī)劃許可證或者不動產(chǎn)權證確定的紅線圖范圍一般劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域，但用地紅線范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)公共道路,、城鎮(zhèn)公共綠地,、公共市政管線設施、社區(qū)及公共配套設施等不得劃入物業(yè)管理區(qū)域,；
（二）已投入使用的物業(yè),，共用設施設備能夠分割、獨立使用的,，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域,；
（三）已投入使用的毗鄰物業(yè)，規(guī)模較小的,，依法經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后,，可以劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十五條【物業(yè)用房配置】建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房,。物業(yè)管理用房的面積,、位置應當在房屋買賣合同中載明,物業(yè)管理用房歸全體業(yè)主共同所有。
物業(yè)管理用房應當按照下列規(guī)定配置：
（一）物業(yè)管理用房按照物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑總面積的千分之三的比例,，且最低不少于一百平方米配置,；分期開發(fā)建設的物業(yè)，應當在先期開發(fā)的區(qū)域一次性規(guī)劃設計物業(yè)管理用房,；
（二）地面以上獨立成套的房屋,，具備供水、供電,、供暖,、通信、采光,、通風等基本使用功能和辦公條件,，配置獨立合格的水、電等計量裝置,；
（三）沒有配置電梯的物業(yè),，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層；
（四）物業(yè)管理用房配置的位置本著方便業(yè)主辦理事宜且不影響業(yè)主生活的原則,。
第十六條【物業(yè)用房審查】建設單位編制建設項目設計方案時,，應當遵循一個物業(yè)管理區(qū)域配套建設獨立使用的物業(yè)管理用房的原則。
市自然資源管理部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時,，應當審核配套建設的物業(yè)管理用房是否符合建設項目配套建設指標的要求,，不符合配套建設指標要求的，不予核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證,。
第十七條【承接查驗】在承接新建物業(yè)前,，物業(yè)服務人和建設單位應當在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設管理部門的指導監(jiān)督下，按照有關規(guī)定和前期物業(yè)管理合同的約定,，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位,、共用設施設備進行承接查驗，確認現(xiàn)場查驗結果,，形成查驗記錄,，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況,、存在問題,、解決方法及時限、雙方權利義務,、違約責任等事項作出約定,。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當在三十日內(nèi)予以整改,。
建設單位不得要求物業(yè)服務人承接不符合交付條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè),。物業(yè)服務人不得承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，物業(yè)服務人擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè),，因共用部位,、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，應當依法承擔賠償責任,。
第十八條【承接查驗條件】實施承接查驗的物業(yè),，應當具備下列條件：
（一）取得建設工程竣工驗收、消防驗收等合格證明文件,；
（二）供水,、排水、供電,、供暖,、供氣、通信,、安防,、公共照明、有線電視等設施設備已按照規(guī)劃設計要求建成,，專有部分和共有部分的供水,、供電、供氣,、供暖已安裝經(jīng)檢驗合格的獨立計量器具,，且已依法辦理手續(xù),；
（三）道路、綠地,、安防和物業(yè)管理用房等公共配套設施和生活垃圾分類投放和收運等公共服務設施已按照規(guī)劃設計要求建成,，并滿足使用功能要求；
（四）電梯,、二次供水,、高壓供電、消防設施,、壓力容器,、電子監(jiān)控系統(tǒng)等設施設備取得使用合格證書；
（五）物業(yè)使用,、維護保養(yǎng),、管理的相關技術資料完整齊全；
（六）法律,、法規(guī)等規(guī)定的其他條件。
第十九條【物業(yè)移交】建設單位應當在簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議后,，及時向物業(yè)服務人移交共用部位,、共用設施設備。
建設單位與物業(yè)服務人應當對交接共用部位,、共用設施設備簽署書面物業(yè)交接記錄,。物業(yè)交接記錄應當包括移交資料明細、共用部位和共用設施設備明細,、交接時間,、交接方式等內(nèi)容。
第二十條【分期開發(fā)物業(yè)移交】物業(yè)項目分期開發(fā)建設的,，建設單位與物業(yè)服務人可以根據(jù)開發(fā)進度分期辦理物業(yè)交接手續(xù),，在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù),。
建設單位應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi),，持承接查驗資料到屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府)備案，承接查驗資料包括臨時管理規(guī)約,、建設單位移交資料清單,、承接查驗協(xié)議、查驗記錄,、交接記錄等,，物業(yè)服務人應當將物業(yè)承接查驗資料建檔保存。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有,，業(yè)主有權免費查詢,。
第二十一條【房屋交付】建設單位應當按照法律,、法規(guī)規(guī)定和商品房買賣合同約定，向物業(yè)買受人交付房屋,。建設單位與物業(yè)買受人應當簽署房屋交付文件,。
建設單位不得將不符合交付條件的物業(yè)交付業(yè)主使用，建設單位交付的物業(yè)符合法律,、法規(guī)規(guī)定和商品房買賣合同約定的，物業(yè)買受人不得拒絕接收,。
建設單位委托物業(yè)服務人向物業(yè)買受人交付房屋的,，建設單位和物業(yè)服務人應當簽訂委托協(xié)議，對委托的事項,、權限,、期限等作出約定。物業(yè)服務人向物業(yè)買受人交付房屋時,，應當向物業(yè)買受人出示委托協(xié)議,。
第二十二條【物業(yè)費交納】物業(yè)買受人應當自簽署房屋交付文件之日起，按照前期物業(yè)管理合同約定交納物業(yè)管理費,。
物業(yè)買受人無正當理由不接收房屋的,，物業(yè)買受人應當自建設單位通知其辦理交付手續(xù)的期限屆滿之日起，按照物業(yè)買賣合同的約定交納物業(yè)服務費,。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主空置的房屋,、車位等，物業(yè)服務費按全額的60-80%繳納,。
經(jīng)多次催交業(yè)主仍拒不交納物業(yè)費的,，物業(yè)服務人可向人民法院提起訴訟，并將惡意拖欠物業(yè)費的行為納入個人信用記錄,。
第三章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第二十三條【業(yè)主委員會的成立】業(yè)主可以按照規(guī)定成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,，由業(yè)主自行決定本區(qū)域的物業(yè)管理事務。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,，對全體業(yè)主負責,，接受業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主委員會應當自成立之日起七日內(nèi)召開首次會議,，在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任和副主任,。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府)備案,，備案完成后街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府)應當向業(yè)主委員會出具備案回執(zhí),。業(yè)主委員會應當持備案回執(zhí)刻制業(yè)主委員會印章，業(yè)主委員會印章應當刻制業(yè)主委員會的名稱和屆別,。需要使用業(yè)主委員會印章時,，應當有業(yè)主委員會過半數(shù)委員簽字同意,。
任何單位或者個人不得阻撓業(yè)主依法召開業(yè)主大會會議或者成立業(yè)主委員會。
第二十四條【業(yè)主委員會的管理】業(yè)主委員會成員有下列情形之一的,，應當暫停履行職責,，并由業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會（村民委員會）提請業(yè)主大會終止其委員資格：
（一）不具備與業(yè)主委員會工作相適應的健康條件的；
（二）本人及其配偶,、直系親屬與本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)有利害關系的,；
（三）被人民法院列為失信被執(zhí)行人的；
（四）發(fā)生其他不宜擔任業(yè)主委員會成員情形的,。
第二十五條【業(yè)主表決系統(tǒng)】市住房和城鄉(xiāng)建設管理部門應當建立完善本市業(yè)主決策電子投票系統(tǒng),。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設管理部門應當建立完善本市業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)中的電子投票數(shù)據(jù)庫。業(yè)主大會應當優(yōu)先采用本市業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)進行表決,。
第四章 物業(yè)管理服務
第二十六條【服務企業(yè)從業(yè)條件】從事物業(yè)管理的企業(yè)應當具有獨立法人資格,，擁有相應的專業(yè)技術人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務的能力,。
第二十七條【物業(yè)管理模式】業(yè)主可以自行管理物業(yè),，也可以委托他人管理；委托物業(yè)服務人提供物業(yè)服務的,，一個物業(yè)管理區(qū)域應當選定一個物業(yè)服務人提供物業(yè)管理,。
電梯、消防等具有專業(yè)技術要求的設施設備的維修和養(yǎng)護,，應當由符合資質(zhì)的專業(yè)機構實施,。
第二十八條【物業(yè)人選聘】業(yè)主共同決定由物業(yè)服務人提供物業(yè)管理的，可以授權業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會進行招標,，繼續(xù)聘用原物業(yè)服務人的除外,。
業(yè)主與物業(yè)服務人對收費標準不能達成一致意見的，雙方可以委托專業(yè)評估機構評估,。
鼓勵業(yè)主通過市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門建立的招投標平臺選聘物業(yè)服務人,。
第二十九條【項目負責人報備】物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域指派一名項目負責人。項目負責人應當在到崗之日起三日內(nèi)到項目所在地的社區(qū)報到,，在社區(qū)的監(jiān)督,、指導下參與社區(qū)治理工作。
第三十條【電梯使用和催收物業(yè)費】物業(yè)服務人應當對電梯等特種設備及時維護,、維修以保障其正常使用,，不得限制業(yè)主以合理的方式使用電梯運送砂石、水泥等裝修材料,，不得擅自停止使用電梯,。
業(yè)主應當在保證安全的情況下使用電梯，對電梯造成損壞的應予以賠償。
物業(yè)服務人不得向業(yè)主強行推薦裝修企業(yè)和材料以及吊裝人,，不得以限制購買水電費和停用門禁卡及電梯的方式催收物業(yè)服務費。
第三十一條【服務和收費標準的評估】區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設管理部門,、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府),、社區(qū)可以根據(jù)物業(yè)管理標準和治理要求，委托專業(yè)評估機構對物業(yè)服務人參與社區(qū)治理情況和物業(yè)管理狀況進行評估,。
物業(yè)管理相關主體可以委托專業(yè)評估機構對物業(yè)承接和查驗,、物業(yè)管理標準和費用測算、專項維修資金使用方案,、物業(yè)管理質(zhì)量等進行評估,。專業(yè)評估機構應當按照本市相關規(guī)定提供專業(yè)服務，提供客觀,、真實、準確的評估報告,。
第三十二條【誠信體系建設】市住房和城鄉(xiāng)建設管理部門應當根據(jù)物業(yè)管理合同履行,、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,，對物業(yè)服務人實施分類監(jiān)管,，建立激勵和懲戒制度。
市住房和城鄉(xiāng)建設管理部門在征求街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）意見的基礎上,，建立物業(yè)服務企業(yè)“紅黑”名單制度,，推動形成優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境。對物業(yè)管理企業(yè)實行信用分級監(jiān)管,，強化信用信息在前期物業(yè)管理招標投標,、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)、政府采購等方面的應用,。
由市人民政府形成我市物業(yè)信用評價體系,。
第三十三條【物業(yè)檔案管理】物業(yè)服務人應當建立、保存下列檔案和資料：
（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案,；
（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng),、電梯、有限空間等共用部位,、共用設施設備檔案及其管理,、運行、維修,、養(yǎng)護記錄,；
（三）住宅裝飾裝修管理資料；
（四）業(yè)主名冊,；
（五）物業(yè)管理活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他資料,。
第三十四條【物業(yè)費定價方式】市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)管理項目清單，明確物業(yè)管理內(nèi)容和標準,。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)管理項目成本信息和計價規(guī)則,，供業(yè)主和物業(yè)服務人在協(xié)商物業(yè)費時參考。
第三十五條【物業(yè)服務人的選聘和解聘】物業(yè)服務合同期限屆滿前六個月,，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人,，并將決定書面告知原物業(yè)服務人。原物業(yè)服務人接受續(xù)聘的,，雙方應當在物業(yè)服務合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務合同,。物業(yè)服務人不接受續(xù)聘的，應當提前九十日書面告知業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會,。
物業(yè)服務合同期限屆滿,、業(yè)主沒有共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人決定，物業(yè)服務人按照原合同繼續(xù)提供服務的,，原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間,，任何一方提出解除合同的,，應當提前六十日書面告知對方,。
第三十六條【物業(yè)的交接】業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務人的,，物業(yè)服務人應當自接到通知之日起六十日內(nèi)履行下列交接義務，并且退出物業(yè)管理區(qū)域：
（一）移交物業(yè)共用部分,；
（二）移交本條例三十二條規(guī)定的檔案和資料；
（三）結清預收,、代收的有關費用,；
（四）物業(yè)服務合同約定的其他事項。
原物業(yè)服務人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費為由拒絕辦理交接,，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務人進場服務。原物業(yè)服務人拒不移交有關資料或者財物的,，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的,，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府)報告，并依法向人民法院提起訴訟,，要求原物業(yè)服務人退出物業(yè)管理區(qū)域,。
物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府)應當加強對物業(yè)服務人交接工作的監(jiān)管。原物業(yè)服務人應當在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間,，維持正常的物業(yè)管理秩序,。
新物業(yè)服務人不得強行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時,，應當對共用部位,、共用設施設備進行查驗。
第三十七條【物業(yè)管理應急機制】本市建立應急物業(yè)管理機制,。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時,，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府)應當組織有關單位確定應急物業(yè)服務人，提供供水,、垃圾清運,、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務事項的應急服務。
提供應急物業(yè)管理的,，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府)應當將服務內(nèi)容,、服務費用等相關內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，費用由全體業(yè)主承擔,。
應急物業(yè)管理期間,，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府)應當組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務人和應急物業(yè)服務人做好交接,。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第三十八條【禁止行為】業(yè)主,、物業(yè)使用人應當遵守法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約,、管理規(guī)約的約定,，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè),。
業(yè)主,、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人等不得實施下列行為：
（一）損壞房屋承重結構,、主體結構和房屋外貌,，超荷載存放物品；
（二）將無防水要求的房屋或者陽臺改為衛(wèi)生間,、廚房,，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室,、起居室和書房的上方,；
（三）違章搭建建筑物、構筑物,，挖掘地下空間,；
（四）改變按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施設備的用途；
（五）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、場地,，在規(guī)定區(qū)域外停放車輛；
（六）占用,、損壞或者擅自移動物業(yè)共用部位,、共用設施設備,；
（七）私設地樁,、地鎖占用公共綠地、公共道路,；
（八）擅自設置攤點和集貿(mào)市場,；
（九）隨意傾倒垃圾、雜物,，侵占和毀壞綠地,；
（十）擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝,、懸掛,、張貼物品或者涂寫、刻畫,；
（十一）在樓道等業(yè)主共有部位堆放物品,；
（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
（十三）違反有關規(guī)定存放易燃,、易爆,、劇毒物品，排放有毒有害氣體和廢棄物,，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音,；
（十四）在公共門廳、樓梯間,、疏散通道,、安全出口停放車輛或者為電動車輛充電；
（十五）亂拉亂改電線,，拆改智能化設施設備,；
（十六）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
（十七）將閥門,、檢查口以及主管道等封閉,、遮擋；
（十八）法律,、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為,。
物業(yè)服務人,、業(yè)主、物業(yè)使用人發(fā)現(xiàn)有前款所列行為之一的,，應當及時勸阻,、制止；勸阻,、制止無效的,，及時報告有關管理單位，有關管理單位應當及時依法處理,。業(yè)主,、物業(yè)使用人對侵害自身合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟,；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為,，可以依法向人民法院提起訴訟。
第三十九條【車位,、車庫管理】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位,、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要,。用于出售的,，應當優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；不出售或者尚未售出的,，應當以租賃的方式提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用,。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人,。
第四十條【維修資金收繳】物業(yè)買受人應當遵守國家有關專項維修資金制度,，按照規(guī)定足額交納專項維修資金。市住房和城鄉(xiāng)建設管理部門應當根據(jù)有關規(guī)定制定具體標準,，報市人民政府批準后執(zhí)行,，并根據(jù)實際情況適時調(diào)整,。
業(yè)主首次申請不動產(chǎn)登記時,，不動產(chǎn)登記機構應當查驗申請人已足額交納專項維修資金的相關憑證。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),、辦理轉(zhuǎn)移登記后,，轉(zhuǎn)讓物業(yè)的專項維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無權要求返還,；因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的,，專項維修資金余額歸業(yè)主所有。
第四十一條【維修資金管理和用途】專項維修資金屬于業(yè)主所有,，應當用于共用部位,、共用設施設備保修期滿后的維修,、更新和改造，不得挪作他用,。
專項維修資金由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設管理部門代管,，存入銀行專用賬戶。
市住房和城鄉(xiāng)建設管理部門應當優(yōu)化專項維修資金使用流程,，簡化申請材料,，縮短審核時限。建立緊急維修事項清單,，符合清單內(nèi)容的,，業(yè)主委員會可直接申請使用維修資金，尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會的,，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或社區(qū)組織代為維修,，并從維修資金中列支相關費用。因排水,、消防設施,、電梯等緊急事項使用維修資金的，維修工程完成后,，應當公開維修資金使用總額及業(yè)主分攤情況,。
第四十二條【專營單位職責】新開發(fā)建設項目，建設單位應當接受設施設備專業(yè)運營單位監(jiān)督,，按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范建設物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水,、電、氣,、熱以及通訊等專業(yè)設施設備,；經(jīng)驗收合格，將專業(yè)設施設備及工程圖紙等資料交由專業(yè)運營單位承擔維修,、養(yǎng)護和更新改造責任,。
已入住項目，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水,、電,、氣、熱以及通訊等專業(yè)設施設備發(fā)生故障,、不能正常使用的,，物業(yè)服務人應當立即報告相關專業(yè)運營單位；專業(yè)運營單位應當及時采取措施,，排除故障,。
專業(yè)運營單位對專業(yè)設施設備進行維修、養(yǎng)護和更新改造,，需要進入物業(yè)管理區(qū)域的,，業(yè)主,、物業(yè)使用人和物業(yè)服務人應當予以配合，不得以任何方式阻撓,、妨礙其正常作業(yè),。
第四十三條【安全隱患的處理】建筑物共有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的,，相關業(yè)主應當及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施,。
業(yè)主不履行維修養(yǎng)護義務的，可以由物業(yè)服務人報經(jīng)業(yè)主委員會,、物業(yè)管理委員會同意,，或者按照管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護或者采取應急防范措施,，費用由相關業(yè)主承擔,。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居民委員會應當加強轄區(qū)內(nèi)建筑物安全隱患排查，對整體或局部存在危險的房屋,，應當采取拆除或加固措施,，徹底消除安全隱患。
第六章 法律責任
第四十四條【處罰條款】建設單位未按照本條例第十三條規(guī)定進行物業(yè)管理區(qū)域備案的,，由市,、區(qū)人民政府城市管理綜合執(zhí)法部門責令限期改正，逾期未改正的處一萬元以上十萬元以下罰款,。
第四十五條【處罰條款】違反本條例第十七條第二款規(guī)定建設單位和物業(yè)服務人交接不符合交付條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)的,，由市、區(qū)人民政府城市管理綜合執(zhí)法部門責令限期改正,，逾期未改正的對建設單位和物業(yè)服務人分別處一萬元以上十萬元以下罰款,。因共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的,，建設單位和物業(yè)服務人應當依法共同承擔賠償責任,。
第四十六條【處罰條款】建設單位違反本條例第二十條第二款規(guī)定未到屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）進行承接查驗備案的，由市,、區(qū)人民政府城市管理綜合執(zhí)法部門責令限期改正,，逾期未改正的對建設單位處一萬元以上十萬元以下罰款。
第四十七條【處罰條款】建設單位違反本條例第二十一條第二款規(guī)定將不符合交付條件的物業(yè)交付業(yè)主使用的,，由市,、區(qū)人民政府城市管理綜合執(zhí)法部門責令限期改正,，逾期未改正的對建設單位處一萬元以上十萬元以下罰款,。
第四十八條【處罰條款】違反本條例第二十三條第五款規(guī)定單位或者個人阻撓業(yè)主依法召開業(yè)主大會會議或者成立業(yè)主委員會的，由市,、區(qū)公安部門責令限期改正,，逾期未改正的對相關單位或者個人處五百元以上二千元以下罰款,。
第四十九條【處罰條款】物業(yè)服務人違反本條例第三十條規(guī)定的，由市,、區(qū)人民政府城市管理綜合執(zhí)法部門責令限期改正,，逾期未改正的對相關單位或者個人處一萬元以上十萬元以下罰款。
第五十條【處罰條款】違反本條例三十二條第二款規(guī)定進入物業(yè)服務企業(yè)“黑”名單,，并嚴重違法違規(guī),、情節(jié)惡劣的物業(yè)服務企業(yè)和直接責任人員，依法清出物業(yè)市場,。
第五十一條【處罰條款】違反本條例第三十八條規(guī)定的第二款第（一）至（十三）項規(guī)定的,，由市、區(qū)人民政府城市管理綜合執(zhí)法部門責令限期改正,，逾期未改正的對相關單位或個人處一千元以上一萬元以下罰款,。
第五十二條【處罰條款】違反本條例第三十八條第二款第（十四）至（十五）項規(guī)定的，由市,、區(qū)消防救援部門責令限期改正,，逾期未改正的對相關單位或個人處一千元以上一萬元以下罰款。
第五十三條【處罰條款】違反本條例第三十八條第二款第（十六）至（十七）項規(guī)定的,，由市,、區(qū)公安部門責令限期改正，逾期未改正的可對相關單位或個人處一千元以上一萬元以下罰款,。
第五十四條【處罰條款】違反本條例規(guī)定,，市、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員玩忽職守,、濫用職權,、徇私舞弊，不依法履行監(jiān)督管理職責,，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,，構成犯罪的，依法追究刑事責任,；尚不構成犯罪的,，依法給予行政處分。
第七章 附 則
第五十五條【施行時間】本條例自2022年 月 日起施行,。
第五十六條【參照范圍】非住宅物業(yè)可參照本條例執(zhí)行,。
關于《烏海市住宅物業(yè)管理條例
（草案）》的說明
一、制定《條例（草案）》的必要性
物業(yè)管理關系廣大人民群眾的切身利益,，對于優(yōu)化人居環(huán)境,、維護社會穩(wěn)定、構建和諧社會有著重要意義,。為深入貫徹黨的十九大和十九屆四中,、五中全會精神,，全面落實《民法典》、住建部等十四部門《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》有關要求,，解決當前我市物業(yè)管理中存在的問題,，進行物業(yè)管理立法非常必要。
二,、《條例（草案）》主要內(nèi)容及說明
《條例（草案）》分為七章,，共56條，分別為第一章總則,；第二章前期物業(yè)管理,；第三章業(yè)主和業(yè)主委員會；第四章物業(yè)管理服務,；第五章物業(yè)的使用和維護,；第六章法律責任；第七章附則,。
（一）第一章總則
總則是概括性,、原則性規(guī)定。明確了立法目的,、適用范圍,、市場規(guī)則、體制機制,、黨建引領,、突發(fā)事件應對、行業(yè)自律,。也明確了各相關行政部門職責分工,，具體包括市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設管理部門,、發(fā)展和改革部門,、公安部門、自然資源部門,、城市管理綜合執(zhí)法部門,、市場監(jiān)督部門、消防救援部門,街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,。理順了物業(yè)管理體制,，落實屬地管理責任，并強調(diào)各類行政執(zhí)法單位共同參與,、協(xié)同工作,，充分體現(xiàn)共建共治。
（二）第二章前期物業(yè)管理
主要明確了物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)用房,、承接查驗,、物業(yè)移交,、房屋交付,、物業(yè)費交納的內(nèi)容，規(guī)范了前期物業(yè)服務,，尤其是針對目前群眾反映強烈的前期物業(yè)服務費虛高,，物業(yè)費與服務質(zhì)量不匹配，空置房屋或車位物業(yè)費用收繳等實際問題作出規(guī)定,。
（三）第三章業(yè)主和業(yè)主委員會
主要規(guī)范了業(yè)主委員會的成立,、管理，規(guī)定終止業(yè)主委員會委員的情形,，明確了業(yè)主表決系統(tǒng),，有效解決我市業(yè)主大會召開難、業(yè)主委員會成立難,、業(yè)主委員會亂象等問題,。
（四）第四章物業(yè)管理服務
主要明確了服務企業(yè)從業(yè)條件、物業(yè)管理模式,、物業(yè)人選聘,、項目負責人報備、電梯使用和催收物業(yè)費,、服務和收費標準評估,、誠信體系建設、物業(yè)檔案管理,、物業(yè)費定價方式,、物業(yè)服務人的選聘和解聘、物業(yè)的交接,、物業(yè)管理應急機制,，對我市物業(yè)管理服務進行了細致的規(guī)定，特別是將有序的競爭機制引入交易過程,，明確了原物業(yè)服務人退出的時限和禁止的行為,，解決現(xiàn)實中原物業(yè)服務人以各種理由拒絕退出住宅小區(qū)的問題，進一步加強物業(yè)服務行業(yè)的誠信管理,。
（五）第五章物業(yè)的使用和維護
主要規(guī)定了業(yè)主,、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人的禁止行為,，專營單位的職責,，安全隱患的處理，對維修資金收繳、管理和用途進行了更加明確的規(guī)定,，對車位,、車庫的管理進行了明確要求，解決現(xiàn)實中地下停車位只賣不租的問題,。
（六）第六章法律責任
對違反本條例的行為,，法律法規(guī)已作出具體處罰規(guī)定的，不重復規(guī)定,。明確了監(jiān)管人員責任和違法者責任,。
（七）第七章附則
明確了施行時間和參照范圍。
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